“借名买房”的借名人可以根据借名协议确认房屋所有权

裁判要旨

双方存在“借名买房”协议，且有充分的证据诉争房产首期房款、按揭款以及其他相关款项等实际由借名人支付的，则可认定登记在出名人名下的房屋属于代持有性质，房屋所有权不归出名人所有，而应归借名人所有。

基本案情

2016年11月30日，原告通过汇源房产中介与卖方王可湘签订房地产转让合同，王可湘将会峰山庄7幢103室出售给原告，价款513000元，先付定金20000元，再付首付款15万元，余款办理银行贷款支付，资金托管。原告办理贷款时发现征信存在问题，于是借用被告名义购买并办理按揭手续，王可湘过户给被告产生的税费都是原告支付的。定金、首付款、银行按揭都是原告支付，房屋也一直由原告占有、装修、使用。房产证名字是被告。

案件焦点

能否认定原告当初买房存在借名登记的事实及能否证明原告是房屋真正的权利人。

代理思路

首先，找依据

《物权法》第33条  因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

其次，找案例

【最高人民法院（2011）民申字第261号】

【最高人民法院（2013）民申字第1370号】

【北京市高级人民法院（2014）高民申字第02924号】

【北京市高级人民法院（2014）高民申字第0号】

再次，找证据

1、房地产转让合同、定金收条

2、银行交易历史明细清单、微信转账记录

3、发票、完税凭证、收据

4、按揭银行汇款回单

5、家电发票、安装服务记录单、销货清单、收据、家具清单、宽带缴费凭证、电费缴费提示单、电费缴费短信。

总之，能证明原告是购房、付款主体，房屋一直由原告占有使用的证据都要收集。

【裁判结果】

本案在审理过程中，双方达成调解：

一、位于安徽省滁州市南谯区丰乐大道1918号7幢103室房屋归原告所有；

二、被告于2017年11月15日之前协助原告办理房屋过户手续。

【律师后语】

此案的焦点即原告是否对涉诉房屋享有所有权。与其他确认所有权纠纷不同的是，本案涉及到实践中存在的房屋买卖借名登记问题，具有实践意义。对于此类纠纷，如何通过证据分析进行法律判断，从而确定房屋的真正权利人往往是问题的关键所在。

本案涉及房屋的所有权归属依照不动产登记薄的记载应当属于被告，但原告主张其才是房屋真正的权利人，最初只是借用被告的名字进行了登记。在此情形下，以下四个方面的认定对于确定真正权利人具有重要的意义：

1．涉诉房屋产权证登记为谁，由谁保管

房屋产权证书是房屋产权的重要凭证，产权人一般不会随意交由他人。本案中，原告持有最初的房屋产权登记证，登记人为被告。如果房屋实际权利人为被告，则由原告长期保管该证书的做法有违常理。

2．涉诉房屋的购房款及相关税费由谁支付

依据常理，自己购买房屋必定自己交付购房款及相关税费。本案中，原告提供了收据、证明书、证人证言等相关证据，证明是其交纳了涉诉房屋的购房款，且持有办理房屋产权登记所支付的必要费用票据和水电费、宽带费用的票据。

3．涉诉房屋由谁长期支配使用

本案中，原告提供了相关的水电费和宽带费等票据，证明了涉诉房屋自一直由原告居住，并进行了装修。

4．房屋出卖方的证明

房屋买卖合同的签订双方为买受人与出卖人，当初出卖方与何人订立合同及收取何人交付的房款也是判断真正权利人的依据之一。

综合以上分析可知，原告提供的证据之间互相得到印证，且已经形成完整的证据链条，证明了原告为涉诉房屋的真正权利人。

                                       安徽苏滁律师事务所

                                       律师：陶善军

                                       2018年8月25日