当事人认为合同有效 法院确认合同无效 该如何处理

一、基本案情

2013年4月30日，王某与甲房产公司签订《房屋买卖合同》，王某购买甲房产公司位于某镇某小区住房一套，总价款为21.5万余，约定交房日期为2013年8月30日前。合同同时约定如出卖人逾期交房超过15日以上，买受人要求继续履行合同的，出卖人自交房之日第二天起至实际交付之日止，按已付房款的日万分之五向买受人支付违约金，王某于合同签订当日支付了购房款11万元。合同签订后，甲房产公司未能按期交房，并将该小区项目转让给乙房产公司。2014年11月11日，王某又与乙公司签订了一份《补充协议》，双方同意将交房时间延迟到2015年2月28日，王某于当天支付了8.6万元的房款。之后，王某与乙公司因交房产生争议，王某起诉要求乙房产公司支付违约金11.7万元。

二、一审法院裁判结果

一审法院认为，王某与甲房产公司签订的《房屋买卖合同》应认定为商品房买卖合同，因截止王某起诉时，甲、乙两房产公司未能提供商品房预售许可证，并且乙公司也未能提供该房屋建造的合法手续，因此法院确认《房屋买卖合同》和《补充协议》属无效合同。

三、代理律师观点

王某不服一审判决提起上诉，承办律师接受其委托代理了本案。 代理人认为：

（一）一审法院判决确认合同无效，应当告知当事人变更诉讼请求

根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”。上诉人在一审时根据《房屋买卖合同》及《补充协议》主张被上诉人承担逾期交房的违约责任，一审法院认定该合同无效应当释明当事人可以变更诉讼请求，一审法院没有对此进行释明，违反了规定。

（二）被上诉人对合同无效有过错，应赔偿上诉人因此受到的损失

《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，双方签订的《房屋买卖合同》第八条约定：“产权出卖人在房屋交付使用后60日内，将办理产权登记所需资料由买受人申报产权登记机关审批办理，具体程序按镇政府规定的登记手续办理，如需出卖人协助办理，手续费用由买受人承担”，根据本条规定，上诉人有理由相信该小区是能够办理产权登记的房地产项目。再者，一审法院认定合同无效的原因是被上诉人未取得商品房预售许可证、建设工程规划许可证等许可，即合同无效是被上诉人导致的，因此被上诉人对合同无效有过错，上诉人因合同无效造成的损失，应由被上诉人承担赔偿责任。

四、二审法院裁判结果

在二审法院的主持调解下，上诉人最终与对方达成和解，案件得到圆满解决。

                                代理律师：曾朝阳