苏滁案例
一、基本案情
2017年10月27日，黄某与某置业公司签订了商品房《订购合同》，黄某购买某置业公司开发的商品房一套，建筑面积约110.7平方米，总房款为376380元。合同特别约定：首付款共计人民币156380元，剩余人民币22万房款贷款支付。合同签订后，黄某按合同约定于签订合同当天支付定金2万元，于2017年11月10日支付某置业公司136380元，交清了156380元的首付款，但某置业公司却未履行签订售房合同等义务，黄某在与公司协商、向主管部门投诉未果后，委托承办律师拟通过法律途径解决此事。接受委托后，经承办律师向主管部门查询，某置业公司在与黄某签订涉案合同之前已将涉案房屋出售给他人，并于2017年10月16日办理了网签备案手续。
二、代理律师观点
（一）涉案的定购合同应按照商品房买卖合同予以处理。
黄某与某置业公司签订的合同虽名为“订购合同”，但双方已经在该合同中明确约定了购买商品房的主要条款，且黄某已经交付了首付款，某置业公司也接受了房款，双方的行为符合商品房买卖的构成条件，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应按照商品房买卖合同予以处理。
（二）由于某置业公司无法继续履行合同的违约行为，导致黄某不能实现合同目的，合同应予以解除。
某置业公司故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，已无法履行与黄某签订的合同构成根本违约，致使黄某不能实现合同目的，黄某主张解除双方订立的《订购合同》符合《合同法》第九十四条的规定，应予以支持。
（三）某置业公司隐瞒所售房屋已经出卖给他人的事实，与黄某订立合同时存在欺诈，应按《商品房买卖合同司法解释》第九条的规定承担赔偿责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案某置业公司的行为摒弃诚实信用原则，严重损害市场交易安全，对黄某的合法权益造成重大损害，且双方签订合同后当地的房价上涨明显，导致黄某再次购房的成本将大幅增加，因此，对黄某的损失应予赔偿。
三、法院裁判结果
法院审理后判决：解除黄某与某置业公司于2017年10月27日签订的《订购合同》；某置业公司于判决生效后十日内偿还黄某购房首付款156380元及利息并赔偿黄某损失46914元。
2017年10月27日，黄某与某置业公司签订了商品房《订购合同》，黄某购买某置业公司开发的商品房一套，建筑面积约110.7平方米，总房款为376380元。合同特别约定：首付款共计人民币156380元，剩余人民币22万房款贷款支付。合同签订后，黄某按合同约定于签订合同当天支付定金2万元，于2017年11月10日支付某置业公司136380元，交清了156380元的首付款，但某置业公司却未履行签订售房合同等义务，黄某在与公司协商、向主管部门投诉未果后，委托承办律师拟通过法律途径解决此事。接受委托后，经承办律师向主管部门查询，某置业公司在与黄某签订涉案合同之前已将涉案房屋出售给他人，并于2017年10月16日办理了网签备案手续。
二、代理律师观点
（一）涉案的定购合同应按照商品房买卖合同予以处理。
黄某与某置业公司签订的合同虽名为“订购合同”，但双方已经在该合同中明确约定了购买商品房的主要条款，且黄某已经交付了首付款，某置业公司也接受了房款，双方的行为符合商品房买卖的构成条件，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应按照商品房买卖合同予以处理。
（二）由于某置业公司无法继续履行合同的违约行为，导致黄某不能实现合同目的，合同应予以解除。
某置业公司故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，已无法履行与黄某签订的合同构成根本违约，致使黄某不能实现合同目的，黄某主张解除双方订立的《订购合同》符合《合同法》第九十四条的规定，应予以支持。
（三）某置业公司隐瞒所售房屋已经出卖给他人的事实，与黄某订立合同时存在欺诈，应按《商品房买卖合同司法解释》第九条的规定承担赔偿责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案某置业公司的行为摒弃诚实信用原则，严重损害市场交易安全，对黄某的合法权益造成重大损害，且双方签订合同后当地的房价上涨明显，导致黄某再次购房的成本将大幅增加，因此，对黄某的损失应予赔偿。
三、法院裁判结果
法院审理后判决：解除黄某与某置业公司于2017年10月27日签订的《订购合同》；某置业公司于判决生效后十日内偿还黄某购房首付款156380元及利息并赔偿黄某损失46914元。
律师点评：本案的关键是某置业公司违约造成黄某损失如何确定问题。经征得黄某同意后，承办律师依照《商品房买卖合同司法解释》第五条、第九条的规定主张某置业公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。司法实践中对类似案件原告提出不超过已付购房款一倍赔偿责任的主张，法院根据个案不同，有全部支持的也有部分支持的。本案中，法院部分支持了该诉讼请求，当事人最终获得了相应的赔偿。
代理律师：曾朝阳
2019年12月9日
- 上一个：解除“意向书”之争
- 下一个：安置的房屋出现质量问题，能要求换房吗