理论探讨
物权是财产权的基石，物权遵循物权法定原则，物权的种类和内容的规定影响到整个财产权体系甚至民法体系。本次《民法典（草案）》中新增居住权一章，不仅极大丰富和完善了物权法体系，而且对于司法实践中如何准确界定民事主体之间约定住宅居住权的性质也指明了方向。在以往的司法实践中民事主体对居住权的约定是无效的，因为不符合物权法定原则，而直接认定无效一方面会损害物权人特别是住宅所有权人的权益，不能够满足物权人的意思自治的期待，另外一方面会损害相对人的利益，认定居住权合同无效使相对人无法主张违约责任的承担。下面就《民法典（草案）》中居住权的有关规定提出如下认识：
1、 居住权是一个复合权利。以往的物权体系中规定了物权的内容为占有、使用、收益和处分，而不动产特别是住宅满足民事主体的第一需求是居住，居住权是包含占有和使用两项权能的用益物权，是一个复合权利。
2、 居住权作为一项物权，根据第三百六十八条的规定其设立采取物权登记生效主义。居住权的设立需经登记生效，未经登记的居住权无效。
3、 居住权合同是要式合同，需采用书面形式。居住权的期限采取意思自治主义，民事主体可自由设立居住期限，但是对于超出所有权期限的部分应当认定无效。
4、 居住权和租赁权的本质区别是物权和债权的区别。居住权是一项用益物权，要复合物权的一物一权原则，原则上不得在同一所有权上设立两个以上的居住权，具有排他性，同时登记后的居住权可以对抗善意第三人，也可以对抗在居住权后设立的抵押以及处分行为。而租赁合同设立的是债权，不具有排他性和对抗性。相类似的地方是买卖不破租赁的规定。买卖不破租赁是债权物权化的规定，但租赁权仍为一项债权，如二者发生冲突，应当认定居住权具有优先性。
居住权是设立不仅在理论上能够极大丰富物权体系，而且在实践中满足了大众的生活需求，一方面可以完善住房保障体系，丰富了住宅的使用形式，不再拘泥于租赁形式，可以无偿地设立居住权，并且具有物权的对抗效力，可以说极大地保障了住宅使用人的权益，缓解了买房难的困境。同时将居住权从所有权中分离也有利于所有权人更为充分地实现自己的所有权能。同时居住权可能对民法的其他篇章产生影响，如对婚姻家庭和继承中的财产如何分割和分配产生新的形式，有待进一步研究。